Wohneigentum ist für viele Deutsche immer unerreichbarer. Das liegt unter anderem daran, dass die Preise für Wohnungen und Häuser in den Städten steigen. Statistisch gelingt es nur wenigen Haushalten, den Sprung in die eigenen vier Wände zu schaffen. Dabei sind die Rahmenbedingungen derzeit gar nicht schlecht. Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind auf einem neuen Rekordtief und die Beschäftigung ist derzeit gut. Trotz der guten Rahmenbedingungen liegt die bundesweite Eigentumsquote im Durchschnitt bei 43 Prozent. Anfang der 90er Jahre hat die Wohneigentumsquote der über 70 Jährigen in Westdeutschland bei 40 Prozent gelegen. Bei den 40 bis 49 Jährigen lag die Quote bei 60 Prozent. Es wird hier vom goldenen Immobilienjahrgang gesprochen.
Heute kommt ein mittelalter Haushalt im Westen nur noch auf eine Quote von 50 Prozent. Bei Jüngeren ist die Wohneigentumbildung rückläufig. Das liegt daran, dass junge Menschen in die Ballungszentren ziehen, was früher nicht so häufig der Fall war. Dies ist der dem Arbeitsplatzwandel geschuldet. Aufgrund der höheren Nachfrage in den Städten sind die Preise so stark gestiegen, dass sich nur Wenige eine Eigentumswohnung oder ein Haus leisten können. Diejenigen, welche sich die hohen Preise leisten können, stehen bei der Baufinanzierung vor bürokratischen Hürden. Eine davon ist der Sicherheitenvertrag, welcher bei einer Baufinanzierung automatisch dazu gehört und mit der Bank abgeschlossen wird. Was genau darunter zu verstehen ist, wird im folgenden Artikel näher beleuchtet.
Inhalte eines Sicherheitenvertrages
Der Sicherheitenvertrag wird auch als Sicherungsvertrag, Sicherungsabrede oder Zweckerklärung bezeichnet. Es handelt sich im deutschen Kreditwesen um eine Vereinbarung in Kreditverträgen über den Sicherungszweck von Kreditsicherheiten. Der Sicherungszweck von Kreditsicherheiten ist die Besicherung von Krediten. Der Sicherungsvertrag darf nicht mit der eigentlichen Bestellung von einer Kreditsicherheit verwechselt werden. Es handelt sich regelmäßig um eine obligatorische, schuldrechtlich verpflichtende, bestimmte Sicherheit für einen Kredit. Der Sicherungsnehmer ist gegenüber dem Sicherungsgeber verpflichtet, eine bestimmte Sicherheit für einen Kredit zu bestellen.
Der Sicherungsnehmer ist gegenüber dem Sicherungsgeber verpflichtet, über die Sicherheit nur im Rahmen des Sicherungszwecks zu verfügen. Dabei kann der Sicherungsgeber eine natürliche oder juristische Person sein, welche aus ihrem Vermögen dem Kreditgeber eine Kreditsicherheit zur Verfügung stellt oder mit ihrem Vermögen für den Kreditnehmer haftet. Sicherungsnehmer ist, wer eine Kreditsicherheit hereinnimmt, im Regelfall ein kreditgewährendes Kreditinstitut. Der dingliche Sicherheitenvertrag wird später oder gleichzeitig mit dem Kreditvertrag abgeschlossen. Dabei ist zu beachten, dass eine Sicherungsübereignung erst den unmittelbaren dinglichen Rechtsübergang bewirkt.
Das wäre dann zum Beispiel der Eigentumsübergang an die Bank. Dabei ist nicht der Kreditvertrag der Rechtsgrund für die Sicherheitenbestellung, sondern der Sicherungsvertrag. Der Kreditvertrag ist die Ursache der Sicherheitenbestellung, begründet jedoch nicht die Verpflichtung zur Bestellung bestimmter Sicherheiten. Der Sicherungsvertrag ist in seinem Bestand von der eigentlichen Sicherungsbestellung unabhängig und damit abstrakt. Wird die Sicherungsabrede nachträglich angefochten, so ist diese von Anfang an nichtig. Die Sicherheitenbestellung bleibt trotz wirksamer Anfechtung gültig. Nur über die ungerechtfertigte Bereicherung kann das Abstraktionsprinzip zwischen Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft rückgängig gemacht werden. Bezüglich des Inhaltes kann festgehalten werden, dass der Sicherungsvertrag formlos wirksam ist und in der Regel zusammen mit dem Kreditvertrag abgeschlossen wird. Die Parteien der Zweckerklärung werden als Sicherungsgeber und als Sicherungsnehmer bezeichnet.
Der Sicherungsgeber ist, wer über den als Kreditsicherheit vorgesehenen Vermögensgegenstand verfügen darf. Das kann der Kreditnehmer oder eine dritte Person sein, welche mit ihrem Vermögen haftet. Sicherungsnehmer ist das kreditgewährende Kreditinstitut, welches durch die spätere Bestellung der Kreditsicherheit die rechtliche Verfügungsgewalt über den Sicherungsgegenstand erlangt. Der Sicherungszweck regelt, für welche Kreditforderungen der Sicherungsgegenstand haftet und ist der Kern des Sicherungsvertrages. Der Sicherungsfall gilt dann als eingetreten, wenn der Kreditnehmer auf die einredefreie Forderung nicht vertragsgemäß zahlt. Dann ist der Sicherungsnehmer berechtigt, den Sicherungsgegenstand nach den gesetzlichen Bestimmungen zu verwerten, um die Kreditforderung abzudecken.
Enge und weite Sicherungszweckerklärung
Die enge Sicherungszweckerklärung ist der Normalfall. Sie wird als eng bezeichnet, da sie nur einen begrenzten Haftungsumfang der Kreditsicherheiten zulässt. Bei ihr wird nämlich nur ein bestimmter Kredit besichert, der Anlass der Sicherheitenbestellung gewesen ist. Die enge Zweckerklärung sichert nur bestimmte, betraglich genau bezeichnete Ansprüche des Sicherungsnehmers gegen den Kreditnehmer ab. Die weite Zweckerklärung besichert alle gegenwärtigen, künftigen, auch bedingten und befristeten Ansprüche des Sicherungsnehmers gegen den Kreditnehmer aus der gesamten bankmäßigen Geschäftsverbindung.
Bei ihr können als Sicherungszweck immer neue Kreditforderungen der Sicherheit unterlegt werden, selbst wenn die Kredite bei Begründung der weiten Zweckerklärung noch gar nicht vorhanden waren. Eine weitere Unterscheidung ist im Hinblick auf die Art der Kreditsicherheit möglich. Akzessorische Kreditsicherheiten werden diejenigen Kreditsicherheiten genannt, bei welchen Wirksamkeit und Umfang der Sicherheit vom Bestand einer Kreditforderung abhängig ist. Akzessorische Sicherheiten sind bereits gesetzlich als Sicherungsrechte definiert, sodass bei diesen die Sicherungsabrede weniger leisten muss als bei nichtakzessorischen.