Die Nachfrage nach millionenschweren Immobilien ist ungebrochen. Jedoch kann auf dem deutschen Immobilienmarkt beobachtet werden, dass eine neue Zurückhaltung bei hochwertigen Immobilien eintritt.
Die Durchschnittspreise für Luxushäuser sind in der Bundesrepublik Deutschland, Spanien, Italien und den Vereinigten Arabischen Emiraten rückläufig. Trotz Wohnungsmangel in den Großstädten sinken die Preise für Luxusimmobilien. Damit kann festgehalten werden, dass Luxus seinen eigenen Spielregeln folgt.
Trotz schwieriger Sicherheitslage und schleppender Wirtschaftsentwicklung fielen die Preise für Luxusimmobilien im ersten Halbjahr im weltweiten Durchschnitt um zwei Prozent. Dabei stellen die zwei Prozent einen Durchschnitt dar. Die Vereinigten Arabischen Emirate haben einen Preissturz von ca. 30 Prozent zu verzeichnen.
Die Nachfrage ist zwar konstant geblieben, jedoch wollen die Nachfrager deutlich weniger Geld für die Immobilie ausgeben. Italien hat ebenfalls einen Preissturz von bis zu 20 Prozent zu verzeichnen. Dahingegen sind die Preise in der Bundesrepublik Österreich und der Schweiz um jeweils 21 Prozent gestiegen. In der Bundesrepublik sind die Käufer ebenfalls zurückhaltender bezüglich des Luxus-Marktes. Der sichere Hafen des Betongoldes in der Bundesrepublik Deutschland gerät aus dem Blickfeld. Wie werden Luxusimmobilien jedoch hergestellt? Dieser Frage wird der folgende Artikel nachgehen. Dabei kann festgehalten werden, dass der Werkvertrag das grundständige Vertragswesen im Bau von Immobilien darstellt.
Die Grundlagen des Werkvertrages
Bei einem Werkvertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag über den gegenseitigen Austausche von Leistungen, bei dem sich ein Teil verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer Vergütung durch den anderen Vertragsteil herzustellen. Der Werkunternehmer ist dabei derjenige, der das Werk erstellt. In Abgrenzung zum Dienstvertrag wird nicht nur die Leistung, sondern auch und gerade der Erfolg einer Leistung geschuldet. Werkverträge werden in der Bundesrepublik Deutschland gem. §§ 631 ff. BGB geregelt. Werkverträge können in den unterschiedlichsten Bereichen eingesetzt werden.
Der Immobilienbau ist nur ein Bereich von vielen. So kann das Anfertigen eines Maßanzuges ebenfalls als Beispiel für einen Werkvertrag genannt werden. Denn auch bei einem Maßanzug wird ein Werk hergestellt und nicht nur eine einfache Dienstleistung angeboten. Politische Diskussion entsteht bei Scheinwerkverträgen, welche anstelle von Arbeitsverträgen in einem Unternehmen eingesetzt werden können. Juristisch schuldet der Werkunternehmer dem Werkbesteller die Herstellung eines Werkes gem. § 631 Abs. I BGB. Das kann also der Bau eines Luxushauses sein. Juristisch wird das als die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges tatsächlicher Natur bezeichnet. Dafür ist durch den Werkbesteller als Gegenleistung dem Werkunternehmer der vereinbarte Werklohn zu bezahlen.
In der Praxis wird der Werkbesteller ein Musterhaus oder eine Maßanfertigung eines Architekten durch eine Baufirma bauen lassen. Hierfür bekommt der Werkbesteller einen Zeitplan und einen Kostenvoranschlag. Gem. Baufortschritt wird bei Erreichung von bestimmten Teilfertigstellungen ein Teilbetrag des Kaufpreises fällig. Dieser Teilbetrag wird dem Werkbesteller überwiesen. Es kann weiterhin festgehalten werden, dass juristisch die Herstellung eines Werkes die vertraglich geschuldete Leistung das Tatbestandsmerkmal ist. Das bedeutet, dass die Bemühung zur Herstellung eines Werkes für die Vertagserfüllung nicht ausreicht. Erforderlich ist der konkrete Leistungserfolg. Demzufolge lassen sich hieraus Ansprüche des Werkbestellers bei unsachgemäßer Herstellung ableiten.
Es ist weiterhin festzuhalten, dass sowohl materielle und immaterielle Sachen in den Werkvertrag fallen können. So kann nicht nur ein Haus gebaut, ein Anzug erstellt werden, sondern auch eine Software für einen Kunden programmiert werden. Abgegrenzt werden kann der Werkvertrag vom Kaufvertrag dadurch, dass nicht die Beschaffung einer Sache Vertragsinhalt ist, sondern die Herstellung. Bei einem Dienstvertrag ist lediglich die Tätigkeit oder Sorgfaltsverbindlichkeit Vertragsinhalt. Es geht also immer um die Herstellung eines materiellen oder immateriellen Produktes.
Die Vergütungsformen des Werkvertrages
Bezüglich der Vergütung können ganz unterschiedliche Regelungen vereinbart werden. So kann eine Vergütung nach Einheitspreisen, eine Vergütung nach Zeitaufwand oder eine Vergütung nach Pauschalpreisen vereinbart werden. Die Vergütung nach Einheitspreisen stellt die übliche Vergütung dar. Damit wird ein bestimmter Preis pro Leistungseinheit vereinbart. Dabei muss der Einheitspreis den Tariflohn der Arbeiter, den geschätzten Zeitaufwand pro Leistungseinheit, Materialkosten und allgemeine Geschäftskosten umfassen. Von zeitlicher Dauer ist diese Vergütungsform unabhängig.
Die Vergütung nach Zeitaufwand beinhaltet Stundensätze, welche ebenfalls exakt vom Werkunternehmer kalkuliert werden müssen. Dabei müssen Fahrtzeiten zum Einsatzort, Materialbeschaffung, Hin- und Herfahrten bezüglich verschiedener Einsatzorte und Verwaltungskosten durch Mitarbeiter der Verwaltung berücksichtigt werden. Die Vergütung nach einem Pauschalpreis ist für den Werkbesteller die einfachste Möglichkeit. Der Preis steht von Anfang an fest und ist nicht mehr verhandelbar. Für den Werkunternehmer ist diese Vergütungsart jedoch kompliziert, da Verzögerungen bei der Herstellung bzw. Produktion des Werks zu seinen Lasten gehen.
Verzögerungen können bei einem komplexen Bau wie das Erstellen eines Hauses immer vorkommen. Daher sind hier große Risiken in der Preisplanung enthalten, welche ein Projekt auch im Verlauf der Herstellung unrentabel werden lassen können. Alle Preismodelle haben gemeinsam, dass diese genau geplant werden müssen. Dieses erfolgt mit einem Kostenvoranschlag. Dieser dient der Information des Werkbestellers und der Kontrolle der Kalkulation des Werkunternehmers.