Mieterhöhungen sind in den letzten Jahren ein heiß diskutiertes Thema. Oft basieren Sie auf diversen Modernisierungsmaßnahmen. Es gibt aber auch einige weitere Fälle, in denen eine Mieterhöhung durchaus rechtens ist, etwa dann, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dennoch müssen Mieter eine Erhöhung der Miete nicht einfach so hinnehmen. Welche Fristen Mieter hier einhalten müssen und welche Rechte sie haben wird in diesem Beitrag ebenso beleuchtet, wie die Gesetzgebungen, an die sich der Vermieter halten muss, wenn er eine Erhöhung der Miete anstrebt.
Was versteht man unter einer Mieterhöhung?
Mitverhältnisse überdauern oft mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte. In diesem Zeitraum besteht für den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Gesprochen wird dann von einer Mieterhöhung. Gründe für eine solche Erhöhung der Miete gibt es viele. So kann es sein, dass der Vermieter die Miete ganz einfach an die allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen versucht. Oft spielt hier natürlich auch ein gewisses eigennütziges Interesse beim Vermieter mit. Schließlich bedeutet eine Erhöhung der Miete immer auch, dass er als Vermieter am Ende des Monats mehr Geld auf dem Konto hat. Ein anderer, sehr beliebter Grund für Mieterhöhungen sind Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf die einzelnen Mieter abgewälzt werden.
Unabhängig von dem Grund für die Mieterhöhung gibt es in Deutschland bereits seit den 1950er Jahren immer wieder politische Auseinandersetzungen, die sich genau mit diesem Thema befassen. Entsprechend umfangreich sind heute auch die Gesetze rund um die Mieterhöhung. Sie definieren nicht nur die erlaubte prozentuale Mietpreissteigerung, sondern auch die Rechte die Vermieter und Mieter im Falle von Mieterhöhungen haben.
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Die Höhe der neuen Miete ist in der Vergangenheit immer wieder ein Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern gewesen. Inzwischen gibt es gleich zwei Vorschriften, an die sich der Vermieter halten muss, möchte er eine Erhöhung der Miete durchsetzen. Einerseits muss sich die Erhöhung an den ortsüblichen Mieten orientieren. Andererseits ist auch die sogenannte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zu beachten. Ausnahmen sind hier Mieterhöhungen aufgrund von vereinbarten Staffel- oder Indexmieten.
1. Anhaltspunkt: Die ortsübliche Vergleichsmiete
Vermieter können den Mietpreis für die vermietete Immobilie bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten anpassen. Gemeint ist hier die Miete, die in den letzten vier Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart wurde. Weiterhin müssen die zum Vergleich stehenden Wohnungen nicht nur vergleichbar in ihrer Art und Größe sein. Sie müssen auch über eine nahezu gleich Ausstattung, Lage und Beschaffenheit verfügen.
Weiterhin kann der Vermieter die Erhöhung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich von seinen Mietern fordern. Dieser Forderung muss der Mieter dann zustimmen. Sollte er dies nicht tun, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
2. Anhaltspunkt: Die Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze muss der Vermieter ebenfalls beachten, wenn er eine Erhöhung der Miete vorsieht. Jene Grenze besagt, dass die Mieterhöhungen in einem Zeitraum von drei Jahren die ursprüngliche Miete (Bestandsmiete) nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten darf.
Einige Bundesländer haben seit 2013 die Möglichkeit, diese Kappungsgrenze noch niedriger, nämlich auf 15 Prozent, zu legen. Gebrauch machen von dieser Regelung inzwischen Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen, Bremen, Schleswig-Holstein, Baden-Württemberg, Bremen und Nordrhein-Westfalen.
Womit dürfen Mieterhöhungen begründet werden?
Eine Anhebung des Mietpreises muss durch den Vermieter begründet werden. Gängige Gründe sind:
- eine Modernisierung
- gestiegene Nebenkosten
In beiden Fällen liegt die Begründung natürlich auf der Hand. Zudem kann der Vermieter den Grund ohne Probleme nachweisen.
Anders ist das, wenn die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt. Hier muss der Vermieter nachweisen können, dass für vergleichbare Wohnungen am Ort höhere Mieten verlangt werden. Erkennbar ist das am örtlichen Mietspiegel. Ist ein solcher nicht vorhanden, kann der Vermieter aber auch ein Sachverständigergutachten durchführen lassen. Dieses kann ebenfalls als Begründung herangezogen werden. Die Kosten für den Sachverständigen muss der Vermieter allerdings selbst tragen. Eine weitere Option ist es, dass sich der Vermieter auf drei Vergleichswohnungen, für die bereits entsprechend hohe Mieten gezahlt werden, beruft.
Eine Begründung kann auch eine Mietdatenbank sein – so sieht es jedenfalls das Gesetz vor. Das Problem: In Deutschland existieren keine derartigen Datenbanken, die Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten geben. Preisübersichten der Stadt, der Handels- und Industriekammern sowie von Maklern und Banken sind in der Regel nicht zulässig.
Was muss in einer Mietpreiserhöhung stehen?
Der ursprüngliche Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Möchte der Vermieter nun mehr Miete von seinem Mieter erhalten, muss der ursprüngliche Vertrag geändert werden. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn beide Vertragspartner einverstanden sind. Insofern kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur dann erreichen, wenn sich der Mieter einverstanden erklärt. Dem voraus geht ein Mieterhöhungsverlangen, das einige Voraussetzungen erfüllen muss – ansonsten kann der Mieter seine Zustimmung vermeiden.
Zunächst muss der Vermieter alle im Mietvertrag genannten Mieter über sein Mieterhöhungsverlangen informieren – und das SCHRIFTLICH. In diesem Schreiben muss die Erhöhung der Miete klar mit einer der oben genannten Punkte begründet werden. Wichtig ist natürlich auch, dass der neue Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zum alten Mietbetrag genannt wird. Ebenso wie das Datum, zu dem das Schreiben versendet wird und das Datum, an dem die neue Miete gilt.
Übrigens: Zwischen dem Schreiben, das die Mieterhöhung ankündigt und dem Inkrafttreten der Mieterhöhung müssen laut Gesetz zwei Monate vergehen. Das heißt: Die angekündigte Erhöhung kann erst zu Beginn des dritten Kalendermonats stattfinden. Wird die Ankündigung also am 25. April versendet, ist die Erhöhung erst ab dem 1. Juli möglich. Diese Frist muss ebenfalls im Schreiben angegeben werden.
Erfolgt die Erhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss das Schreiben auch eine Bitte um Zustimmung des Mieters enthalten. Ideal ist es, wenn der Vermieter hier eine Zustimmungserklärung beilegt. Zudem sollte der Mieter unbedingt darauf hingewiesen werden, dass er, sollte er schweigen – also nicht auf das Schreiben reagieren – der Erhöhung zustimmt und sie akzeptiert.
Ist der Grund für die Erhöhung eine Modernisierungsmaßnahme, muss außerdem auf §555d des BGB verwiesen werden. In diesem Paragraph wird geregelt, wann der Mieter entsprechende Modernisierungsarbeiten dulden muss.
Welche Rechte hat der Mieter?
Mieter müssen einer Mieterhöhung nicht grundsätzlich zustimmen. Basiert die Mieterhöhung auf der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat er den Rest des Monats, in dem er über die Erhöhung informiert wurde sowie die folgenden zwei Monate Zeit (Überlegungsfrist), die angedachte Mieterhöhung abzulehnen. In einem solchen Fall muss der Vermieter Klage erheben, möchte er sich dennoch durchsetzen.
Die Zustimmung durch den Mieter kann hingegen mündlich, aber auch stillschweigend erfolgen. Letzteres bedeutet, dass der Mieter ohne Einwände die höhere Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist zahlt. Sobald der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat, kann die Zustimmungserklärung nicht mehr widerrufen werden.
Mieter erhalten im Falle einer Mieterhöhung zudem ein Sonderkündigungsrecht. Es beschränkt sich auf die zwei Monate der Überlegungsfrist. In diesem Zeitraum kann der Mieter – unabhängig davon, was im ursprünglichen Mietvertrag steht – die Wohnung kündigen.