Ein Bauvertrag ist die rechtliche Grundlage für jedes Bauvorhaben – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder den Abriss eines Gebäudes handelt. Er regelt unter anderem die Bauleistungen, Zuständigkeiten, Fristen sowie die Zahlungsmodalitäten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Informationen zu anderen Vertragstypen, etwa Kaufverträgen oder Mietverträgen, finden Sie ebenfalls bei Vertrag.de.
Rechtliche Grundlagen: VOB oder BGB
Für Bauverträge gelten zwei rechtliche Regelwerke: die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Wahl der Vertragsart hängt vom jeweiligen Bauvorhaben ab. Während der BGB-Werkvertrag auf gesetzlicher Grundlage basiert, handelt es sich bei der VOB um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gesondert vereinbart werden müssen.
Wichtige Unterschiede zwischen den beiden Vertragsarten betreffen unter anderem die Fristenregelung, die Form der Schlusszahlung und die Gewährleistungsdauer. So gilt beim BGB-Werkvertrag eine fünfjährige Mängelhaftung, bei VOB-Verträgen sind es vier Jahre. Beim VOB-Vertrag sind zudem nur der Baubeginn und die Fertigstellung verbindlich, während andere Fristen in der Regel nur als Kontrollfristen dienen.
Inhalte eines Bauvertrags
Ein Bauvertrag sollte präzise formuliert sein und folgende Angaben enthalten:
- Art des Vertrags (BGB-Werkvertrag oder VOB-Vertrag)
- Name und Anschrift beider Vertragspartner
- Bau- und Leistungsbeschreibung einschließlich Plänen
- Fristen für Bauausführung und Fertigstellung
- Zahlungsplan bei Abschlagszahlungen
- Höhe der Vergütung
- Regelungen zur Bauabnahme
- Fristen für die Mängelbeseitigung
- Vereinbarungen zur Gewährleistung und Sicherheitsleistungen
- Vertragsvorbehalte und Rücktrittsrechte
- Unterschriften und Stempel
Gesetzesänderungen seit 2018
Im Januar 2018 wurde das Bauvertragsrecht im BGB reformiert. Seither enthält das Gesetz den sogenannten Verbraucherbauvertrag. Darin sind unter anderem folgende Regelungen festgelegt:
- Abschlagszahlungen richten sich nach dem Wert der erbrachten Leistung (§ 632a BGB)
- Ein Teil der Zahlung kann bei Mängeln einbehalten werden
- Nachträgliche Zusatzleistungen sind bei entsprechender Vereinbarung zulässig (§ 650b BGB)
- Bauherren haben ein 14-tägiges Rücktrittsrecht (§ 355 BGB)
- Auch nach Ablauf dieser Frist ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich (§ 648a BGB)
Diese Regelungen gelten ausschließlich für Verträge, die nach dem 1. Januar 2018 abgeschlossen wurden. Weitere Informationen zu Vertragskündigungen finden Sie bei Vertrag.de.
Vergütungsmodelle und Zahlungsmodalitäten
Die Vergütung der Bauleistung kann entweder als Pauschalpreis oder Einheitspreis vereinbart werden. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Auftragnehmer das Risiko unvorhergesehener Mehrkosten. Beim Einheitspreis orientiert sich die Vergütung am tatsächlichen Aufwand – Änderungen im Bauumfang führen hier zu einer Anpassung der Kosten.
Vertragsstrafen bei Bauverzögerungen können ebenfalls vereinbart werden. Typisch sind 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Werktag oder maximal 5 Prozent der Gesamtsumme.
Fertigstellungsgarantie und Insolvenzrisiko
Um sich gegen eine mögliche Insolvenz des Bauunternehmens abzusichern, kann eine Fertigstellungsgarantie in den Vertrag aufgenommen werden. Diese kann durch eine Versicherung oder eine Bürgschaft des Baupartners abgesichert sein.
Abnahme und Mängelhaftung
Die Bauabnahme markiert den Übergang der Verantwortung vom Unternehmen zum Bauherrn. Bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme verweigert werden. Innerhalb der Gewährleistungsfrist von vier (VOB) beziehungsweise fünf Jahren (BGB) ist der Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung verpflichtet.
Beim VOB-Vertrag sollte eine förmliche Abnahme mit Mängelprotokoll erfolgen. Erfolgt sie nicht innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung, gilt die Abnahme als stillschweigend erfolgt (§ 12 VOB/B).
Vertragsvorbehalte bei unklarer Finanzierung
Falls zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch keine gesicherte Baufinanzierung oder Baugenehmigung vorliegt, kann eine Vertragsvorbehaltsklausel eingefügt werden. Sie gewährt dem Bauherrn ein kostenloses Rücktrittsrecht innerhalb einer definierten Frist.
Kündigungsmöglichkeiten
Das BGB räumt ein Rücktrittsrecht binnen 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung ein (§ 650h BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Kündigung nur bei erheblichen Pflichtverletzungen möglich. Die Voraussetzungen für eine solche außerordentliche Kündigung sollten im Vertrag konkret geregelt sein.
Risiken unklarer Vertragsformulierungen
Unpräzise oder missverständliche Formulierungen im Vertrag können zu späteren Nachteilen führen. Als problematisch gelten unter anderem:
- Circa-Angaben zu Terminen
- der Begriff „bauseits“, der Verpflichtungen beim Auftraggeber verortet
- Festpreisvereinbarungen mit zeitlicher Befristung
- die Formulierung „schlüsselfertig“, die nicht alle Bauleistungen einschließt
Solche Regelungen sollten vor Vertragsabschluss genau geprüft und bei Bedarf angepasst werden.
Prüfung des Vertrags durch Fachleute
Der Bauvertrag sollte vor der Unterzeichnung durch einen Architekten oder einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt geprüft werden. Alternativ können sich Bauherren auch an Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände wenden.
Prüfkriterien für Bauunternehmen
Bei der Auswahl eines geeigneten Baupartners sind folgende Aspekte zu beachten:
- Referenzobjekte, insbesondere nach Ablauf der Gewährleistungsfrist
- Finanzielle Lage anhand veröffentlichter Geschäftsberichte
- Vorliegen einer Erlaubnis nach § 34c GewO
- Vergleich mehrerer Angebote
- Spezialisierung auf bestimmte Bauarten
- Klare Zuständigkeiten während des Bauprozesses
- Realistische Einschätzung von Eigenleistungen
Fazit
Ein sorgfältig ausgearbeiteter Bauvertrag schafft rechtliche und finanzielle Sicherheit für Bauherren. Er sollte klar, vollständig und nachvollziehbar formuliert sein. Nur so lassen sich Risiken wie Bauverzögerungen, Kostensteigerungen und mangelhafte Ausführungen wirksam begrenzen. Weitere Informationen und aktuelle Beiträge zum Vertragsrecht finden Sie auf der Vertrag.de.