Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normierte ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er bezieht sich räumlich auf die jeweilige Gemeinde oder Stadt. Eine gesetzliche Verpflichtung, einen Mietspiegel zu erstellen, gibt es nicht. Allerdings ist es mittlerweile gängige Praxis, dass vor allem große Städte wie Hamburg, München und Berlin einen Mietspiegel zur Verfügung stellen. Wie ein Mietspiegel entsteht und welchen Nutzen er hat – lesen Sie mehr.
Welche Funktionen ein Mietspiegel erfüllen kann
Der Mietspiegel wird von Städten, sehr viel seltener von größeren Gemeinden, in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen erstellt. Dabei handelt es sich um Interessengruppen und Verbände von Mietern und Vermietern, sodass die Positionen beider an einem Mietvertrag beteiligten Vertragsparteien vertreten sind. Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, die in einer Übersicht zusammengeführt wird. Nach der gesetzlichen Definition wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in einer Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum, der in der Art, der Größe, bezüglich der Ausstattung, Beschaffenheit und der Lage in den letzten vier Jahren vereinbart und oder geändert worden ist.
Eine Pflicht für die Erstellung eines Mietspiegels besteht für eine Stadt oder Gemeinde nicht, sondern obliegt ihrer freien Entscheidung. Tatsächlich gibt es verschiedene Sachverhalte, bei denen ein Mietspiegel hinzugezogen werden kann und sich als überaus nützlich erweist, nämlich diese:
1. Der Mietspiegel schafft Transparenz in Bezug auf die Mietpreise des Wohnungsmarkts in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Das hilft Mietern und Vermietern, die Höhe des geforderten Mietpreises realistisch einzuschätzen.
2. Deshalb ist der Mietspiegel auch eine wichtige Informationsquelle, wenn es um die Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse geht. Sie gilt in bestimmten Städten, Gemeinden oder auch Wohngegenden, in denen der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist, und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete im Falle einer Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen.
3. Eine realistische Einschätzung ist insbesondere für Vermieter wichtig, wenn es darum geht, den Mietpreis für eine Wohnung festzulegen oder eine Mieterhöhung zu fordern. So kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters verlangen, wenn es darum geht, eine niedrige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
So entsteht ein Mietspiegel: Aufbau und Inhalt
Ein Mietspiegel basiert auf der Beurteilung bestimmter Kriterien und Eigenschaften von Wohnraum, die abhängig sind von den örtlichen Gegebenheiten im jeweiligen Geltungsbereich. Bewertet werden unter anderem die äußeren Rahmenbedingungen, die Beschaffenheit des Hauses, die Qualität der Wohnungsausstattung und der Energieverbrauch. Solche Kategorien, Kriterien und charakteristischen Eigenschaften können zum Beispiel diese sein:
1. Wohnlagendefinition: Die Differenzierung der verschiedenen Wohnlagen ist abhängig von der Stadt, in der der Mietspiegel erstellt wird. Möglich ist eine Unterscheidung nach einfacher Lage, nach durchschnittlicher, guter und bester Lage, nach zentraler durchschnittlicher Lage, nach zentraler guter oder schlechter Lage. Tatsächlich hat die Lage einer Wohnung innerhalb eines Stadtgebietes einen signifikanten Einfluss auf den Mietpreis.
2. Das gilt gleichermaßen für den Gebäudetyp, der die Qualität des Wohnens und damit den Mietpreis mitbestimmt. Mögliche Gebäudetypen sind beispielsweise ein Hochhaus, ein Wohnblock oder ein Stadthaus. In die Betrachtung mit einbezogen werden die Zahl der Stockwerke, das Vorhandensein eines Aufzugs, eine gärtnerisch angelegte Fläche und die Frage, ob es sich um ein freistehendes oder an ein anderes Haus angrenzendes Gebäude handelt. Die verschiedenen Gebäudetypen lassen sich beispielsweise weiter spezifizieren in einfachen Altbau und einfachen Nachkriegsbau.
3. In die Erstellung des Mietpreisspiegels wird auch die Lage des Hauses einbezogen. Entscheidend für eine gute oder eher schlechte Wohnqualität sind die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die öffentliche Infrastruktur, zu der die Einkaufsmöglichkeiten und die ärztliche Versorgung gehören. Auch die Bebauungsdichte und die umliegende Vegetation, zum Beispiel ein Park, Flussauen sowie möglicher Verkehrslärm durch viel befahrene Straßen, Eisenbahnverkehr oder Fluglärm fließen in die Bewertungskriterien des Mietspiegels mit ein.
4. Ein weiteres Kriterium sind das Baujahr des Gebäudes und die Qualität der Wohnungsausstattung. Dazu gehören die Beschaffenheit der Heizung und der Sanitärbereich, also die Ausstattung mit einer Dusche oder Badewanne, eine in das Bad integrierte oder separate Toilette sowie eine Zusatzausstattung. Dabei kann es sich um ein zweites Waschbecken handeln oder um eine besonders große Badewanne. Berücksichtigt werden außerdem vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen. Das gilt insbesondere für die Heizung und die Modernisierung des Badezimmers bei älteren Wohngebäuden. Auch die Kücheneinrichtung gehört zur Wohnungsausstattung. Während manche Wohnungen ohne Einbauküche vermietet werden, haben andere eine Kochnische, eine separate Küche oder eine offene Küche. Manche Einbauküchen sind neuwertig und modern, andere wiederum sind veraltet und mit alten Geräten ausgestattet. Beim Bodenbelag werden meistens nur die Böden in Wohnräumen berücksichtigt. Sie werden differenziert in qualitativ hochwertige und neue Bodenbeläge oder solche, die sehr einfach und älter sind.
5. Ein weiteres, sehr wichtiges Kriterium bei der Erstellung eines Mietspiegels ist der Zustand einer vermieteten Wohnung im Hinblick auf den Energieverbrauch. Eine energiesparende und umweltfreundliche Heizung, neuwertige Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine gute Wärmedämmung nebst Belüftung sind die Rahmenbedingungen, die die Nebenkosten reduzieren, die sich jedoch auch auf die Höhe des Mietpreises auswirken.
Der Mietspiegel enthält die Vorgaben, wie die Ausstattungsmerkmale und Eigenschaften einer Wohnung zu bewerten sind und wie sie sich auf den Mietpreis einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Insoweit ist der Mietspiegel eine typisierende Aufstellung von Wohnmerkmalen, denen ein entsprechender Mietpreis zugeordnet wird. Die typisierten Wohnungen werden in verschiedene Kategorien unterteilt, die den durchschnittlichen Mietzins für die so klassifizierte Wohnung ausweisen.