In Gewerbemietverträgen sind sogenannte Wertsicherungsklauseln – auch als Index- oder Gleitklauseln bezeichnet – weit verbreitet. Sie sollen Änderungen der Geldwertentwicklung ausgleichen, ohne dass es sich dabei um eine klassische Mieterhöhungsvereinbarung handelt.
Solche Klauseln beziehen sich im Gewerbemietrecht ausschließlich auf die vertraglich vereinbarte Grundmiete. Betriebskosten und Nebenkostenvorauszahlungen sind davon nicht erfasst.
Echte und unechte Gleitklauseln
Nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) wird zwischen echten und unechten Gleitklauseln unterschieden. Bei echten Gleitklauseln ändert sich die Miete automatisch entsprechend der Veränderung eines Bezugsindex, in der Regel des Verbraucherpreisindex (VPI). Unechte Gleitklauseln führen hingegen nicht automatisch zu einer Mietanpassung, sondern erfordern eine separate Einigung der Vertragsparteien über die neue Miethöhe.
Beispiel: Steigt der VPI um fünf Prozent, erhöht sich bei einer echten Gleitklausel automatisch die Miete um denselben Prozentsatz. Bei einer unechten Gleitklausel bedarf es hierfür einer gesonderten Abstimmung zwischen Mieter und Vermieter.
Zulässigkeit von Indexklauseln
Unechte Gleitklauseln gelten als grundsätzlich zulässig. Echte Gleitklauseln sind dagegen nach § 1 Abs. 1 PrKG verboten – es sei denn, bestimmte Voraussetzungen sind erfüllt:
- Die Mietanpassung basiert auf einem Preisindex, der vom Statistischen Bundesamt, einem statistischen Landesamt oder vom statistischen Amt der EU ermittelt wird.
- Der Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren, oder der Vermieter verzichtet für diesen Zeitraum auf eine ordentliche Kündigung, oder der Mieter hat ein Verlängerungsrecht auf mindestens zehn Jahre.
- Weder Mieter noch Vermieter werden durch die Klausel unangemessen benachteiligt.
Unzulässig ist etwa eine sogenannte „Upwards-Only-Klausel“, bei der die Miete bei steigendem Indexwert erhöht wird, bei sinkendem Indexwert jedoch nicht gesenkt wird. Ebenso unzulässig sind Regelungen, bei denen sich die Miete überproportional zum Index verändert, etwa wenn eine fünfprozentige Steigerung des Index zu einer sechsprozentigen Mieterhöhung führt.
Rechtsfolgen unzulässiger Klauseln
Verstößt eine Indexklausel gegen die gesetzlichen Anforderungen, ist sie nach § 1 Abs. 1 PrKG verboten, aber nicht automatisch unwirksam. Die Unwirksamkeit tritt erst mit rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung ein, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes geregelt ist (§ 8 PrKG). Bis zu diesem Zeitpunkt können beide Vertragsparteien die Klausel weiterhin anwenden.
Vergangene Mietzahlungen, die auf Grundlage einer später für unzulässig erklärten Klausel geleistet wurden, können in der Regel nicht zurückgefordert werden.
Vertragliche Risiken bei Eigentümerwechsel
Käufer einer Gewerbeimmobilie sollten bei der Prüfung bestehender Mietverträge auf die Gestaltung der Indexklausel achten. Wird diese nachträglich für unwirksam erklärt, entfällt die Möglichkeit einer automatischen Mietanpassung an die Preisentwicklung.
Fehler bei der Berechnung von Mietanpassungen
In der Praxis kommt es häufig zu Fehlern bei der Berechnung von Mietänderungen. Eine häufige Ursache ist die Verwechslung zwischen der Änderung in Prozentpunkten und der prozentualen Veränderung des Indexwerts.
Beispiel:
- VPI Mai 2020: 100,4
- VPI März 2025: 121,2
- Änderung in Punkten: 20,8
- Veränderung in Prozent: 20,7 %
Die korrekte Berechnung erfolgt mittels Division des neuen Indexwerts durch den alten und anschließender Subtraktion von 100.
Zur Vermeidung von Rechenfehlern stellt das Statistische Bundesamt eine Rechenhilfe zur Verfügung.
Wegfall des Bezugsindex
Wird der im Mietvertrag genannte Index nicht mehr fortgeschrieben, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine ergänzende Vertragsauslegung zur Anwendung. In solchen Fällen ist ersatzweise der aktuell gültige Verbraucherpreisindex zugrunde zu legen, sofern keine andere vertragliche Regelung besteht.
Verjährung und rückwirkende Geltendmachung
Das Preisklauselgesetz enthält keine Regelungen zur Rückwirkung von Mietanpassungen. Maßgeblich sind die allgemeinen Verjährungsvorschriften gemäß §§ 195, 199 BGB. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf Mietanpassung entstanden ist.
Beispiel: Eine im April 2018 wirksam gewordene Mieterhöhung wird vom Vermieter erst im Juni 2025 bemerkt. Rückwirkend können dann nur die Ansprüche ab dem 1. Januar 2022 geltend gemacht werden. Frühere Forderungen sind verjährt.
Verzug vermeiden durch vertragliche Regelung
Wird eine echte Gleitklausel verwendet, kann der Mieter bei unbemerkter Indexänderung in Zahlungsverzug geraten. Dies kann im Extremfall zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Um solche Folgen zu vermeiden, empfiehlt sich eine Vertragsklausel, nach der ein Zahlungsverzug erst mit schriftlicher Mitteilung der neuen Miethöhe durch den Vermieter eintritt.
Beispiel für eine Formulierung: „Solange der Mieter von dem Vermieter keine schriftliche Neuberechnung der Miete erhalten hat, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug.“
Fazit
Indexklauseln sind im Gewerbemietrecht weit verbreitet, unterliegen jedoch klaren rechtlichen Rahmenbedingungen. Weitere Musterverträge zum Mietrecht, wie z. B. Untermietverträge oder Mietaufhebungsverträge, stehen kostenlos zum Download bereit.