Ein Vorvertrag zum Hauskauf hält fest, dass Käufer und Verkäufer den eigentlichen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt schließen wollen. Er kommt dann infrage, wenn sich beide Seiten bereits einig sind, aber noch eine Voraussetzung fehlt.
Typische Gründe für einen Aufschub sind eine noch offene Finanzierungszusage, eine ausstehende Baugenehmigung, eine laufende Teilung des Grundstücks oder eine noch nicht abgeschlossene Erbauseinandersetzung.
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Der wichtigste Punkt: die notarielle Beurkundung
Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Nach der Rechtsprechung gilt das auch für den Vorvertrag, sobald dieser eine Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrags begründet.
Ein privatschriftlich unterschriebener Vorvertrag über ein Haus ist deshalb in aller Regel unwirksam. Aus ihm kann niemand den Abschluss des Kaufvertrags verlangen, und auch Schadensersatz lässt sich daraus meist nicht herleiten.
Der Formmangel heilt erst, wenn Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind — also genau dann, wenn der Vorvertrag seinen Zweck längst verloren hat.
Diese Vorlage dient daher der Vorbereitung: Sie hilft, die Punkte zu sammeln und abzustimmen, die anschließend beim Notar beurkundet werden. Sie ersetzt die Beurkundung nicht.
Was im Vorvertrag stehen sollte
Damit ein Vorvertrag überhaupt tragfähig ist, muss er so bestimmt sein, dass sich der Inhalt des späteren Kaufvertrags daraus ableiten lässt. Dazu gehören:
- Käufer und Verkäufer mit vollständigen Angaben
- das Objekt mit Anschrift, Flurstück, Grundbuchblatt und Größe
- der Kaufpreis und wie er gezahlt werden soll
- der geplante Termin für den Hauptvertrag
- der Zeitpunkt von Besitzübergang, Nutzen und Lasten
- mitverkauftes Zubehör wie Einbauküche, Markise oder Gartenhaus
- bekannte Mängel und Belastungen im Grundbuch
- Bedingungen, unter denen der Vorvertrag entfällt, etwa eine abgelehnte Finanzierung
- eine Frist, bis wann der Hauptvertrag geschlossen sein muss
Wenn die Finanzierung noch offen ist
Der häufigste Anlass für einen Vorvertrag ist die Finanzierung. Käufer wollen das Objekt sichern, Verkäufer wollen nicht unbegrenzt warten.
Sinnvoll ist dann eine klare Bedingung: Liegt bis zu einem bestimmten Datum keine Finanzierungszusage vor, entfällt die Bindung für beide Seiten ohne weitere Folgen. Ohne eine solche Regelung entsteht Streit darüber, wer das Scheitern zu vertreten hat.
Alternativen, die in der Praxis üblich sind
Reservierungsvereinbarung
Makler bieten häufig an, ein Objekt gegen Gebühr zu reservieren. Solche Vereinbarungen sind rechtlich umstritten, insbesondere wenn die Gebühr hoch ist und keine notarielle Form gewahrt wird. Vor der Zahlung lohnt ein genauer Blick auf den Wortlaut.
Notarielles Kaufangebot
Verbreiteter und sicherer ist ein beurkundetes Kaufangebot des Verkäufers mit einer Bindungsfrist. Der Käufer kann es innerhalb dieser Frist annehmen, sobald seine Finanzierung steht. Die Form ist gewahrt, und beide Seiten wissen, woran sie sind.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar möchte ein Reihenhaus kaufen. Der Verkäufer wartet noch auf die Teilungserklärung, die Bank des Paares hat die Finanzierung mündlich in Aussicht gestellt, aber noch nicht schriftlich zugesagt.
Beide Seiten halten in einem Vorvertrag Objekt, Kaufpreis und einen Termin für den Hauptvertrag fest und lassen ihn beim Notar beurkunden. Zusätzlich vereinbaren sie, dass der Vertrag entfällt, wenn die Finanzierungszusage bis zu einem festgelegten Datum nicht vorliegt.
Die Vorlage bildet den üblichen Fall ab. Da beim Immobilienkauf regelmäßig erhebliche Beträge im Spiel sind, sollte der Entwurf vor der Beurkundung mit dem Notar oder einer fachkundigen Stelle durchgegangen werden.
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