Ein Bau-Subunternehmervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen einem Bauunternehmen und einem Nachunternehmer, der einen abgegrenzten Teil der Bauleistung ausführt. Rechtlich handelt es sich um einen Werkvertrag: Geschuldet wird nach § 631 BGB nicht die Arbeitszeit, sondern ein fertiges Werk. Betrifft die Leistung die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, gelten zusätzlich die Vorschriften über den Bauvertrag nach §§ 650a ff. BGB.
Die Vorlage auf dieser Seite enthält die Punkte, die in einem Nachunternehmervertrag üblicherweise geregelt werden. Sie ist als Ausgangsbasis gedacht und muss an das konkrete Bauvorhaben, den Leistungsumfang und die Vereinbarungen aus dem Hauptvertrag angepasst werden.
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Wofür die Vorlage genutzt wird
Ein Haupt- oder Generalunternehmer übernimmt gegenüber dem Bauherrn ein Gesamtgewerk und vergibt einzelne Teilleistungen weiter, etwa Rohbau, Estrich, Trockenbau oder Elektroinstallation. Der Subunternehmervertrag bildet dieses zweite Vertragsverhältnis ab. Es besteht ausschließlich zwischen Haupt- und Nachunternehmer; der Bauherr ist daran nicht beteiligt und hat gegen den Nachunternehmer in der Regel keine eigenen vertraglichen Ansprüche. Für den Hauptunternehmer bedeutet das: Gegenüber dem Bauherrn haftet er weiterhin für das gesamte Werk, auch für die Teile, die er nicht selbst ausgeführt hat.
Diese Punkte sollte der Vertrag regeln
Vertragsparteien und Leistungsumfang
Beide Seiten werden mit Firmierung, Rechtsform, Anschrift und vertretungsberechtigter Person benannt. Der wichtigste Teil ist die Leistungsbeschreibung: Welches Gewerk wird geschuldet, in welcher Ausführung, nach welchen Plänen, Leistungsverzeichnissen und technischen Regeln? Je genauer dieser Abschnitt gefasst ist, desto seltener entsteht später Streit über Nachträge. Sinnvoll ist zusätzlich eine Klausel dazu, ob der Nachunternehmer seinerseits weitere Betriebe einsetzen darf.
Vergütung und Zahlungsplan
Üblich sind Einheitspreise, ein Pauschalfestpreis oder eine Abrechnung nach Aufmaß. Festzuhalten sind außerdem Abschlagszahlungen, Zahlungsfristen, Skonto und der Umgang mit Nachtragsangeboten. Bei Bauleistungen zwischen Unternehmen greift häufig die Umkehr der Steuerschuldnerschaft nach § 13b UStG; die Rechnung wird dann ohne ausgewiesene Umsatzsteuer gestellt. Der Vertrag sollte benennen, wie die Parteien damit umgehen.
Termine und Bauzeit
Baubeginn, Zwischentermine und Fertigstellung gehören in den Vertrag, ebenso die Angabe, welche dieser Termine verbindliche Vertragsfristen sein sollen. Häufig wird eine Vertragsstrafe für Verzug vereinbart; sie muss der Höhe nach begrenzt sein und in einem angemessenen Verhältnis zur Auftragssumme stehen. Zu klären ist außerdem, wie mit Behinderungen umzugehen ist, etwa wenn Vorleistungen anderer Gewerke fehlen.
Abnahme und Mängelansprüche
Die Abnahme nach § 640 BGB ist der zentrale Wendepunkt des Vertrags: Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht über und die Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Empfehlenswert ist eine förmliche Abnahme mit Protokoll, in dem offene Punkte und Vorbehalte festgehalten werden. Für Arbeiten an einem Bauwerk beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a BGB fünf Jahre. Wer stattdessen die VOB/B anwenden möchte, muss ihre Geltung ausdrücklich vereinbaren – automatisch gilt sie nicht.
Sicherheiten, Haftung und Versicherung
Verbreitet sind Sicherheitseinbehalte oder Bürgschaften für Vertragserfüllung und Gewährleistung. Umgekehrt kann der Nachunternehmer nach § 650f BGB eine Bauhandwerkersicherung für seine Vergütung verlangen. Geregelt werden sollten außerdem der Versicherungsschutz, insbesondere eine Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme, sowie die Verkehrssicherungspflicht im Arbeitsbereich des Nachunternehmers.
Nachweise und gesetzliche Pflichten
Wer Bauleistungen weitervergibt, übernimmt zusätzliche Pflichten. Nach § 13 MiLoG haftet der Auftraggeber dafür, dass der eingesetzte Nachunternehmer den Mindestlohn zahlt. Nach § 28e Abs. 3a SGB IV kann ein Unternehmer für nicht abgeführte Sozialversicherungsbeiträge seines Nachunternehmers in Anspruch genommen werden. Für Bauleistungen sieht § 48 EStG zudem einen Steuerabzug von 15 Prozent vor, sofern keine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorliegt. Der Vertrag sollte deshalb festlegen, welche Nachweise vor Arbeitsbeginn vorzulegen sind.
Wann der Vertrag sinnvoll ist
Ein schriftlicher Subunternehmervertrag ist immer dann sinnvoll, wenn Teile eines Auftrags an einen anderen Betrieb weitergegeben werden – unabhängig von der Auftragsgröße. Mündliche Absprachen sind zwar wirksam, lassen sich im Streitfall aber kaum belegen. Besonders wichtig ist die Schriftform, wenn feste Termine, Vertragsstrafen, Sicherheiten oder Regelungen zur Abnahme gelten sollen, denn diese Punkte setzen eine nachweisbare Vereinbarung voraus.
Worauf Sie achten sollten
- Stimmen Sie den Leistungsumfang mit dem Hauptvertrag ab, damit keine Lücke zwischen dem entsteht, was Sie dem Bauherrn schulden, und dem, was der Nachunternehmer übernimmt.
- Lassen Sie sich vor Arbeitsbeginn Freistellungsbescheinigung, Unbedenklichkeitsbescheinigungen und den Nachweis der Betriebshaftpflicht vorlegen.
- Prüfen Sie, ob die Gewährleistungsfristen gegenüber dem Bauherrn und gegenüber dem Nachunternehmer zusammenpassen.
- Vereinbaren Sie Vertragsstrafen nur mit klarer Obergrenze; unangemessen hohe Klauseln sind angreifbar.
- Halten Sie Aufmaße, Behinderungsanzeigen und Abnahmen schriftlich fest – sie sind die Grundlage jeder späteren Abrechnung.
- Achten Sie darauf, dass der Nachunternehmer tatsächlich selbstständig arbeitet, um den Verdacht der Scheinselbstständigkeit zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauunternehmen errichtet für einen Bauherrn ein Mehrfamilienhaus und vergibt die Elektroinstallation an einen Fachbetrieb. Im Subunternehmervertrag werden das Leistungsverzeichnis, ein Pauschalfestpreis, drei Abschlagszahlungen nach Baufortschritt und ein Fertigstellungstermin festgehalten. Vor Arbeitsbeginn legt der Fachbetrieb eine Freistellungsbescheinigung und den Nachweis seiner Betriebshaftpflicht vor. Nach Fertigstellung nehmen beide Seiten die Leistung förmlich ab und vermerken zwei Restpunkte im Abnahmeprotokoll. Erst danach wird die Schlussrechnung gestellt; ein vereinbarter Einbehalt bleibt bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist bestehen.
Verwandte Vorlagen und Themen
Die rechtlichen Grundlagen, die hinter diesem Vertrag stehen, sind auf der Übersichtsseite zum Werkvertrag ausführlich beschrieben. Geht es um das Verhältnis zwischen Bauherr und ausführendem Unternehmen, ist die Seite zum Bauvertrag nach BGB und VOB der passende Einstieg. Für die vorgelagerte Beauftragung finden Sie Muster und Erläuterungen im Bereich Aufträge.
