Den Immobilienmarkt in Deutschland als überhitzt zu bezeichnen, ist inzwischen eine Untertreibung. In den Innenstädten der Großstädte explodieren die Quadratmeterpreise und mit ihnen auch die Mieten. Bezahlbarer Wohnraum wird mehr und mehr zur Mangelware. Es stellt sich jedoch die Frage, wie lange diese Entwicklung noch weiter gehen kann.
Eine Folge der niedrigen Zinsen
Zunächst muss es jedoch darum gehen, wie es zur Preisentwicklung der vergangenen Jahre kommen konnte. An dieser sind vor allem die im Dauertief befindlichen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank schuld. Diese hatten für Privatanleger zwei wichtige Folgen. Zum einen verhält es sich so, dass festverzinsliche Anlageformen derzeit nicht attraktiv sind, da die auf Tagesgeldkonten oder Anleihen gezahlten Zinsen meist nicht einmal den Verlust durch Inflation ausgleichen. Zum anderen haben die niedrigen Leitzinsen zu günstigen Konditionen bei Darlehen geführt. Baugeld war und ist günstig zu haben. Entsprechend viele Anleger sind auf Immobilien umgeschwenkt. Vor allem diese stark erhöhte Nachfrage hat in den letzten Jahren zu den Steigerungen bei den Preisen geführt.
Corona wird Konsequenzen haben
Immobilienkredite mit einem Zinssatz von weniger als einem Prozent dürften jedoch schon bald der Vergangenheit angehören. Schon jetzt verhält es sich so, dass die zu zahlenden Zinsen für Kredite in den letzten Monaten leicht angezogen haben. Dieser Trend dürfte sich mittelfristig verstärken. Denn während es im Hinblick auf die Krankheit als solche so wirkt, als ließe sich Corona in den kommenden Monaten soweit unter Kontrolle bringen, dass ein hohes Maß an Normalisierung des täglichen Lebens möglich wird, sind die ökonomischen Folgen noch nicht absehbar. Bei vielen Unternehmen ist höchst fraglich, ob diese die Krise überleben werden. Dies gilt nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. Entsprechend hoch wird der finanzielle Bedarf vieler Staaten sein, um die wirtschaftlichen Folgen von Corona abzumildern. Eine erhöhte Nachfrage nach frischem Geld wird bei der Europäischen Zentralbank zu einer Umkehr in der Zinspolitik führen. Höhere Leitzinsen machen dann nicht nur festverzinsliche Anlageformen wieder attraktiver, sondern auch Baugeld deutlich teurer. Dies wird wiederum zu einer deutlich geringeren Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen. Eine weitere Steigerung der Preise für Immobilien ist in den kommenden Jahren vor diesem Hintergrund daher eher unwahrscheinlich.
Der Markt wird sich vermutlich auseinanderentwickeln
Eine solche Entwicklung hätte den klaren Vorteil, dass eine Immobilienblase vermieden werden könnte. Der Rückgang der Werte würde moderat ausfallen. Allerdings dürfte es in jedem Fall zu weiteren Verschiebungen der Gewichte zwischen Stadt und Land kommen. In letzter Zeit kam es auch außerhalb der Städte zu großen Preissteigerungen. Bei einem Rückgang der Nachfrage dürfte sich dies vor allem in diesen Gebieten unmittelbar auf den Wert von Häusern und Wohnungen auswirken. In den Innenstädten spricht dagegen derzeit noch viel für eine weitere Steigerung der Preise, weil der Zuzug weiterhin stark ist und die Großstädte trotz des demografischen Wandels weiter wachsen. Dies gilt zumindest für besonders gefragte Städte wie München, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg oder auch Hannover. Bei den Großstädten im Ruhrgebiet oder auch im Osten Deutschlands spricht dagegen mehr für eine Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau. Im ländlichen Bereich dürften die derzeit hohen Preise dagegen nur in Ballungsgebieten konstant bleiben oder Steigerungspotential bieten.
Eine Frage der Lage
Da sich die aufgezeigten Risiken nicht von der Hand weisen lassen wird es in den kommenden Jahren in besonderem Maße darauf ankommen, sich vor der Investition in Immobilien eingehende Gedanken über deren Lage zu machen. Ist diese gut, wird die Nachfrage auch in den kommenden Jahren hoch genug sein, um einen hohen Wiederverkaufswert zu bieten bzw. attraktive Mieten zu generieren. Für Objekte in weniger gefragten Gebieten stellt sich dagegen die Frage, ob diese nicht in den kommenden Jahren wieder deutlich günstiger zu erwerben sein werden. Sofern es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, die eigenen Wohnzwecken dienen soll, sind die Risiken eher gering. Anders sieht es aus, wenn es sich bei der betreffenden Immobilie um ein Anlageobjekt handelt. Dann kann es sein, dass diese Immobilie nicht genügend Ertrag abwirft, weil etwa nicht alle Wohnungen vermarktet werden können. Die Kosten in Form von Unterhalt, Grundsteuern etc. laufen dann jedoch weiter. Auf dem Land ist daher für die nähere Zukunft im Zweifel eher Vorsicht angesagt, was die Investition in Immobilien betrifft.
Die Entwicklung abwarten
Nachdem bislang die Bekämpfung von Covid 19 im Fokus stand, wird sich dieser nach Herstellung der Herdenimmunität voll auf die wirtschaftlichen Folgen der Krise ausrichten. Viele Staaten werden massiv investieren müssen, um ökonomische Härten für weite Teile der Bevölkerung abzumildern. Ein Anstieg der Leitzinsen für den Euroraum ist daher so gut wie unausweichlich. Diese Entwicklung wird vor allem auf dem Immobilienmarkt gravierende Auswirkungen haben. In der Breite wird die Zahl der Neubauten aller Voraussicht nach eher zurückgehen. Größere Steigerungen der Preise sind lediglich in den Innenstädten besonders gefragter Großstädte zu erwarten. In diesen Städten dürfte sich daher eine Investition auch zum jetzigen Zeitpunkt lohnen. Bei allen anderen Lagen kommt es darauf an, die harten wie auch weichen Faktoren der Wertermittlung genau zu überprüfen, weil nicht absehbar ist, wie sich die Preise in den kommenden Jahren vor allem im ländlichen Raum weiter entwickeln werden.