Frankfurt am Main ist eine große Stadt, welche ziemlich stark zugebaut ist und wenig Baufläche für neue Gebäude besitzt. Viele Bestandsimmobilien wechseln den Besitzer. Derzeit macht die Immobilie der Commerzbank Schlagzeilen, da Interessenten aus Südkorea dieses Gebäude kaufen wollen. Das markante Gebäude mit der gelben Beleuchtung und dem gelben Dreieck könnte also bald das nächste Gebäude sein, welches den Besitzer wechselt und asiatisch wird. Auffallend an diesem Gebäude ist, dass ähnlich wie bei anderen Hochhäusern, Gärten aufwendig im Gebäude installiert worden sind. Diese sollen für das Raumklima des kompletten Gebäudes sorgen und die Atmosphäre verbessern.
Da die Commerzbank selber kein Geld besitzt, um das Gebäude zurückzukaufen, wird dieses voraussichtlich, wenn alles klappt, an die Samsung SRA Asset Management gehen. Es handelt sich dabei um eine Immobilientochter von Samsung Life Insurance. Als Kaufpreis werden derzeit 900 Milliarden südkoreanische Won gehandelt, was umgerechnet ca. 740 Millionen Euro beträgt. Der Verkäufer sind zwei von der Commerz Real verwaltete geschlossene Fonds. Bei dem Verkaufspreis muss die aktuelle Bausubstanz berücksichtigt werden. Grundsätzlich lässt sich der Wert des Objektes in den Bodenwert und den Sachwert aufspalten.
Der Sachwert, der Wert der Immobilie, wird abgeschrieben und Sanierungen würden eine Wertsteigerung der Immobilie bewirken. Der Bodenwert wird regelmäßig veröffentlicht und steigt im Wert in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main. Um den Gebäudewert zu erhalten, sind regelmäßige Sanierungen erforderlich. So muss das Gebäude zum Beispiel die Auflagen der EnEV erfüllen und regelmäßig gewartet werden, damit ein hoher Verkaufspreis erzielt werden kann. Für Sanierungen ist ein Bauvertrag die gesetzliche Grundlage. Es werden Handwerker beauftragt, welche sich um die Ausführungen der Renovierungen und Modernisierungen kümmern sollen. Die Anforderungen und der Umfang der geplanten Baumaßnahmen werden im Bauvertrag konkretisiert. Im Folgenden wird die gesetzliche Grundlage des Bauvertrages erläutert.
Die Grundlagen des Bauvertrages
Bei einem Bauvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Auftraggeber, welcher auch Besteller genannt wird, dem Bauherrn und einem Auftragnehmer. Gegenstand des Vertrages ist die Erbringung von Bauleistungen. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus, einzelner Teile eines Gebäudes, Umbauten, Renovierungsarbeiten oder Einzelleistungen handeln. Die Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, welche umfassende Bauleistungen zum Teil selber ausführen und zum Teil durch andere Unternehmer erbringen lassen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.
Juristisch ist der Bauvertrag ein Werkvertrag. Geregelt ist dieser Vertragstyp in den §§ 631 bis 650 BGB. Der Baubetreuungsvertrag und der Bauträgervertrag sind vom Bauvertrag abzugrenzen. Weiterhin ist zu beachten, dass ein Architekt im Rahmen des Architektenvertrages keine Bauleistungen erbringt, sondern lediglich eine Planungs- und Bauüberwachungsleistung. Es besteht in der Bundesrepublik Deutschland keine Formvorschrift, sodass der Bauvertrag auch mündlich oder schlüssigem Verhalten abgeschlossen werden kann. Letzteres wird auch als konkludentes Verhalten bezeichnet. Wenn der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks verbunden ist, dann bedarf der Bauvertrag der notariellen Beurkundung. Dies stellt eine Ausnahme von der Formfreiheit.
Pflichten der Beteiligten
Die Hauptpflicht des Bauvertrages ist die mangelfreie Herstellung des Werks gem. §§ 631 und 633 BGB. Dabei ist zu beachten, dass die geschuldete Leistung möglichst genau festgelegt werden muss. Dabei kann auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis verwiesen werden. Die Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Weiterhin ist der Besteller auch verpflichtet, das hergestellte Werk mangelfrei abzunehmen.
Dieses geht aus § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB hervor. Eine Abnahme kann wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden. Dieses ist in § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt. Dabei ist weiter zu beachten, dass der Werkslohn bereits bei der Abnahme des Werkes fällig ist. Andernfalls tritt Zahlungsverzug ein. Siehe hierzu § 641 BGB. Üblich sind jedoch während der Bauphase Abschlagszahlungen gem. § 632a BGB oder nach gesonderter Vereinbarung. Wenn ein Baumangel vorliegen sollte, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern. Dieses wird auch als Zurückbehaltungsrecht bezeichnet. Die Höhe ist das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Dies geht aus § 641 Abs. 3 BGB hervor.
Zu den Möglichkeiten der Mangelbeseitigung zählen nach § 643 BGB die Nacherfüllung nach § 635 BGB. Das hat zur Folge, dass der Mangel beseitigt oder eine Neuerstellung durchgeführt werden muss. Wenn der Mangel nicht beseitigt wird, so hat der Besteller die Möglichkeit, den Mangel selber oder durch einen anderen Unternehmer seiner Wahl beseitigen zu lassen. Die hierbei entstehenden Aufwendungen kann sich der Besteller gem. § 637 BGB ersetzen lassen. Weiterhin kann der Besteller unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern. Die Minderung der Vergütung ist in § 638 BGB geregelt und der Rücktritt geht aus §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB hervor. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es auch möglich, Schadenersatz gem. §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB zu verlangen. Die vergeblichen Aufwendungen können gem. § 284 BGB in Rechnung gestellt werden.