Da viele Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie kein Risiko eingehen möchten, vertraut ein Großteil von ihnen auf das Fachwissen und die Erfahrung eines Immobilienmaklers. Der Maklervertrag, der dabei geschlossen wird, birgt jedoch hinreichend Potenzial für Irrtümer und Missverständnisse.
Beispielsweise gilt ein Maklervertrag rein rechtlich als abgeschlossen, wenn die Frage des Immobilieneigentümers „Möchten Sie meine Immobilie verkaufen?“ vom Makler mit „Ja“ beantwortet wird.
Um Problemen wie diesen im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, zeigen wir Ihnen nachfolgend auf, welche Unterschiede zwischen den einzelnen Vertragsarten bestehen und auf welche Punkte Sie ganz besonders Acht geben sollten.
Diese Vertragsarten gibt es
Für Maklerverträge gibt es keine vorgeschriebene Form. Die Grundlage eines Maklervertrags wird jedoch in § 652 BGB geregelt. In der Praxis haben sich drei verschiedene Vertragsformen etabliert, die letztlich klären, wer die zum Verkauf stehende Immobilie vermarkten darf.
Der einfache Maklervertrag darf mit mehreren Maklern abgeschlossen werden. Leider ist das auch der Grund, weshalb diese Vertragsform von vielen Maklern abgelehnt wird. Schließlich besteht für den Makler die Gefahr, dass trotz intensiver Bemühungen ein Mitstreiter die Immobilie früher verkauft und er infolgedessen leer, d.h. ohne Provision, ausgeht. Doch auch der Immobilieneigentümer selbst hat einen großen Nachteil: Der Makler verfügt lediglich über die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet und kann selbst entscheiden, welchen Aufwand er betreibt. Ein einfacher Maklervertrag kann jederzeit gekündigt werden und unterliegt daher auch keiner Befristung.
Die zweite Form ist der Alleinauftrag. In diesem Fall hat nur ein Makler sowie der Immobilienbesitzer selbst das Recht, sich um den Verkauf der Immobilie zu kümmern. Findet der Eigentümer vor dem Makler einen Käufer, wird auch hier keine Provision für den Makler fällig. Um den Verkauf der Immobilie zu beschleunigen, empfiehlt es sich, den Alleinauftrag auf beispielsweise 6 Monate zu befristen. Denn nur, wenn der Immobilienmakler das Verkaufsobjekt bis zum Ende der Frist vermitteln konnte, behält er den Anspruch auf seine Provision.
Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Makler die einzige Person, die das Objekt an Käufer vermitteln darf. Ein Immobilieneigentümer ist im Zuge dessen verpflichtet, sämtliche Kaufinteressierte an den Makler zu verweisen, denn andernfalls stehen diesem Schadensersatzleistungen zu. Bei dieser Vertragsform ist es besonders wichtig, ausführlich und detailliert alle Vermarktungsmaßnahmen niederzuschreiben, die der Makler durchführen soll und an welche er sich verpflichtend zu halten hat. Andernfalls kann der Vertrag gekündigt werden. Der qualifizierte Alleinauftrag ist zugleich die einzige der drei Vertragsformen, bei der der Makler das exklusive Recht besitzt, Reservierungen für Interessenten anzubieten.
Darauf sollten Sie bei einem Maklervertrag achten
Zwei der wichtigsten Bestandteile des Maklervertrages betreffen zum einen die Provision des Maklers, zum anderen die Konditionen, zu denen die Immobilie verkauft werden soll. Anhand dieser niedergeschriebenen Kernpunkte haben Verkäufer die Gewissheit, dass ihre Immobilie am Ende nicht für eine geringere Summe verkauft wird als im Maklervertrag vereinbart wurde. Die Provision hingegen richtet sich stark nach der Region und den Schwankungen des Immobilienmarktes und ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wie hier beschrieben. Vielerorts ist es üblich, dass sich der Käufer im Vertrag zur Provisionszahlung verpflichtet.
Während beim einfachen Maklervertrag keine Vertragslaufzeit vereinbart werden muss, ist sie beim Alleinauftrag unerlässlich. Sie veranlasst den Makler dazu, innerhalb der gesetzten Frist die Immobilie zu verkaufen, um seine Provision zu erhalten. Im Maklervertrag sollte in jedem Fall Anfang und Ende der Laufzeit genau festgehalten werden. Klauseln, die zu einer automatischen Verlängerung der Laufzeit führen, sollten hingegen vermieden werden.
Kommt der Immobilienmakler seinen Verpflichtungen nicht nach, z.B. bei Untätigkeit, so kann der Maklervertrag fristlos gekündigt werden. Allerdings hat der Makler das Recht auf eine angemessene Aufwandsentschädigung, sofern diese in einer entsprechenden Klausel vereinbart wurde. Damit werden beispielsweise entstandene Kosten für Inserate oder Autofahrten abgedeckt. Allerdings kann die Höhe der Entschädigung vom Makler im Vorfeld nicht pauschal festgelegt werden.
Aufpassen sollten Sie auch bei einer sogenannten Überpreisvereinbarung. Erzielt der Makler nämlich beim Verkauf einen höheren Preis als im Vertrag vereinbart, darf er die Differenz behalten. Infolge könnte der Immobilienmakler den Wert des Objekts niedriger bemessen, um so den Preis beim Verkaufsprozess in die Höhe zu treiben. Besser ist es, bereits im Vorfeld der Maklerbeauftragung auf Grundlage einer unabhängigen Analyse den Wert der zu verkaufenden Immobilie zu bestimmen.