Am Immobilienmarkt in der Bundesrepublik Deutschland zeichnet sich eine Zweiklassengesellschaft ab. Reiche und Rentner können sich Immobilieneigentum leisten, der Rest der deutschen Bevölkerung wird sich dies trotz der Niedrigzinsen nicht leisten können. Gemäß einer umgesetzten EU-Kreditrichtlinie können Immobilien nicht mehr wertmäßig in der Kreditentscheidung bei einer Baufinanzierung berücksichtigt werden. Im Vordergrund steht ab März 2016 die Wahrscheinlichkeit einer vollständigen Rückzahlung des Darlehens in der aktiven Lebensphase. Somit muss das Darlehen vor Eintritt in den Ruhestand zurückgeführt worden sein.
Weiterhin sieht die Bundesrepublik eine Verschärfung der neuen EU Kreditrichtlinie vor. Dabei soll eine Obergrenze für die Finanzierung unter Berücksichtigung aller Kreditverpflichtungen des Schuldners eingeführt werden. Dabei wird zudem eine Mindest-Eigenkapitalsumme in Betracht gezogen. Für diejenigen, welche zu den glücklichen gehören und Wohneigentum erwerben können, stellt sich nun die Frage, was bei einem Immobilienkaufvertrag alles zu beachten ist. Einen Ratgeber wie sie erfolgreich Immobilien vermitteln, finden sie hier.
Inhalte und Ablauf eines Immobilienkaufes
Der Notar ist verpflichtet, den Vertragstext bei einer Beteiligung von Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung den Verbrauchern zur Verfügung zu stellen. Wenn das der Fall ist, hat der Verbraucher genügend Zeit, sich mit dem Vertragswerk zu beschäftigen und dieses eingehend zu prüfen. In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Personen aufgenommen. Die beteiligten Personen müssen sich durch ein amtliches Legitimationsdokument beim zuständigen Notar ausweisen, sofern nicht persönlich bekannt. Als nächsten Punkt wird das Kaufobjekt präzise im Immobilienkaufvertrag dargestellt.
Dafür wird der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch einsehen. Inhalt des Grundbuches und die genaue Bezeichnung und Lage des Objektes wird im Vertragswerk aufgenommen. Grundsätzlich wird nur das verkauft, was auch im Vertrag benannt worden ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bei der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohneigentumsanlage Bezug genommen, welche der Käufer unbedingt kennen muss. Es ist zum Beispiel wichtig zu wissen, ob ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Weiterhin können im Grundbuch Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Wenn dieses der Fall sein sollte, so ist es empfehlenswert, die Dienstbarkeiten genauer zu analysieren.
Die Auflassung und Eintragung eines neuen Eigentümers
Der Immobilienkaufvertrag ist zweistufig zur Absicherung des Verkäufers und Käufers aufgebaut. Der Käufer hat den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zu zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Damit ist der spätere Erwerb des Käufers abgesichert. Das bedeutet, der Verkäufer kann das Objekt nicht an einen Dritten weiterverkaufen. Nach erfolgreicher Zahlung des Kaufpreises wird der Käufer dann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und die Auflassungsvormerkung gelöscht. Im Vertrag wird weiterhin der Übergabetermin festgelegt. Überlicherweise fällt der Übergabetermin des Objektes mit der Zahlung des Kaufpreises zusammen. Der Käufer will früh in der Objekt und der Verkäufer will erst nach Zahlung des Kaufpreises das Eigentum und den Besitz übergeben.
Gewährleistung
Im Immobilienvertrag wird im Normalfall immer ein Punkt zu der Gewährleistung enthalten sein. Bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie wird überlicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen. Bei dem Kauf einer neuen Immobilie steht dem Käufer per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren zu. Bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie darf der Verkäufer jedoch keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt der Verkäufer den Mangel trotzdem, so haftet der Verkäufer hierfür. Jedoch ist dabei zu beachten, dass der Käufer dem Verkäufer nachweisen muss, dass der Mangel, zum Beispiel ein Feuchtigkeitsschaden im Keller, bekannt gewesen ist. Daher kann dem Käufer empfohlen werden, das Objekt vor dem Kauf mit einem Sachverständigen zu besichtigen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
Provisionen und Energieausweis
Im Falle einer Vermittlung des Objektes durch einen Makler, finden sich im Kaufvertrag Klauseln zur Maklerprovision. Es handelt sich dabei um ein Zahlungsversprechen zu Gunsten Dritter; an den Makler, da dieser nicht Vertragspartei ist. In der Praxis ist die Provision meistens schon vor einer Beurkundung gezahlt worden. Damit wäre eine Klausel im Vertrag unnötig. Jedoch soll damit der Zahlungsanspruch zu Gunsten des Maklers zur Sicherheit festgeschrieben werden.
Durch die Energieeinsparungsverordnung soll erreicht werden, dass der Energievertrag jeder Immobilie transparent ist. Jedoch wird in der Praxis auf die Vorlage des Energieausweises verzichtet. Seit 2009 ist der Verkäufer jedoch verpflichtet, bei ernsthaftem Interesse den Energieausweis vorzulegen. Sollte sich der Verkäufer weigern, kann ein Bußgeld verhängt werden.
Rechtskräftig ist der Kaufvertrag dann, wenn der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkundet hat. Die Beurkundung ist gem. § 313 BGB für das Rechtsgeschäft per Gesetz vorgeschrieben. Das bedeutet für die Praxis auch, dass der Notar der erste Ansprechpartner für Fragen zum Immobilienkaufvertrag ist. Bei Unklarheiten und Verständnisfragen sollen Verkäufer und Käufer diesen kontaktieren. Verkäufer und Käufer können den Notar frei wählen. Jedoch wählt in der Praxis immer der Käufer den Notar, da dieser auch die Notarkosten tragen muss. Die Höhe der Kosten sind vom Kaufpreis abhängig. Eine Checkliste für den Energieausweis finden sie hier.